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物業(yè)所有權(quán)之法律和稅務(wù)

購買公寓

在泰國這個熱帶天堂購買一間高級公寓是很多外國人擺脫寒冷的冬天，離開物價驚人的祖國，放眼世界尋找養(yǎng)老之地的夢想。泰國為外國人提供了許多輕松歡樂的生活好處，包括美麗的海灘，美味的食物，友好熱情的泰國人，世界一流的醫(yī)療保健體系以及價格便宜的房地產(chǎn)。許多外國人來泰國購買公寓的原因各有不同： 作為養(yǎng)老之所，作為第二個家或作為投資用途等等。對于那些想永久居留在泰國的外國人來說，能夠 擁有一間夢想中的房子是一個重要的事情。而公寓是許多外國人比較喜歡住的地方，因為那里較少有房子維護(hù)和相關(guān)法律問題。

法律架構(gòu)

在泰國，外國人可以以他/她自己的名字百分之百合法擁有一套公寓，外國人根據(jù)泰國法律持有自由保有公寓權(quán)是最安全的方法。如果同一公寓項目外國人超過了百分之四十九的定額，可能需要起一份租賃合同。

法律和財務(wù)策劃

在你簽署任何押金協(xié)議或合同之前，您該坐下來與律師或法律顧問講座相關(guān)的法律程序。你需要知道有關(guān)外國人在泰國購買公寓的正確確法律程序。記住，你在使用積蓄購買房產(chǎn)時必須仔細(xì)計劃這個過程中的每個步驟，現(xiàn)在有些銀行為外國人提供了高達(dá)百分之七十的融資去購買一套公寓，還款期可長達(dá)二十年。

土地權(quán)屬調(diào)查

在簽訂契約之前，應(yīng)該在土地注冊處全面翻查地契記錄。你需要確認(rèn)賣方是否已經(jīng)處理了土地的法定所有權(quán)，搜索土地的法定所有權(quán)將追查到第一個擁有土地的法定所有權(quán)的人，不要相信任何人說已經(jīng)經(jīng)過檢查了，您的律師會進(jìn)行土地的法定所有權(quán)調(diào)查并為將你提供一份全面的調(diào)查報告和一份英文版的地契復(fù)印件。

專業(yè)性審核

每次財務(wù)交易都需要一些某種形式的專業(yè)性審核，代表買方以確認(rèn)這是一個穩(wěn)健的投資。當(dāng)你購買了一家股票上市公司的股票或共同基金時，你通常會研究這家公司的歷史和業(yè)績或資金狀況，而當(dāng)你從開發(fā)商那里而當(dāng)你從開發(fā)商那里購買了一套房子也是如此，您應(yīng)該跟前面的買家核實一下，看看他們對建筑質(zhì)量和建筑期限是否滿意。如果你當(dāng)?shù)芈蓭熈私饣蛘{(diào)查開發(fā)項目與其他它們的董事及他們的聲譽等等。  

押金

當(dāng)一套房子滿足了你的期望對之感到滿意時，你將被要求支付一定的顯示你購買的誠意，而作為報答，賣方將為你保留該套房單位，并起草購買合同等法律文件進(jìn)入執(zhí)行程序。除非你在押金協(xié)議書上明確寫時了一條”逃避”條款，例如”須有明確的所有權(quán)” 或者”須有合同條款上的協(xié)議”否則, 押金不予退還。

押金

過戶費為物業(yè)注冊值的百分之二

印花稅為注冊值的百分之零點五,，只應(yīng)應(yīng)付可免征營業(yè)稅。預(yù)扣所得稅為物業(yè)估值的百分之一

如果在五年內(nèi)出售，營業(yè)稅為物業(yè)估值的百分之三點三，這個無論個人和公司都適用。

Tax/稅收

WHICH PARTY NORMALLY PAYS／繳稅方

AMOUNT／金額  

Transfer fee／過戶費

Buyer/買方

Stamp Duty／印花稅

Withholding Tax／預(yù)扣所得稅

Business Tax／營業(yè)稅

在泰國的分公司往其國外的總公司匯回利潤，需征收額外的所得稅，稅率為匯款額的lO%。但是用于購買貨物、商務(wù)費用、貸款本金、投資資本的返還等不用納稅。另外，泰國合作公司向外匯出紅利或支付利息時也不用繳納該10%的額外稅款。

對于非本國居民，過境的個人通�？刹皇芟拗频財y帶外匯和可流通的票據(jù)。他們還可以將自己帶入泰國的外匯不受限制地全部帶出。

關(guān)于購買土地和建筑物方面的法律規(guī)定。泰國法人有權(quán)購買土地和建筑物。一般來說，泰國禁止外國人擁有土地。但如果從事投資促進(jìn)委員會鼓勵的行業(yè)，且經(jīng)營的行業(yè)對泰國有益、投入資金在泰國至少保留3年的，外國投資者則可以購買土地�！锻恋胤ǖ洹芬惨�(guī)定，如果一個外國人從國外攜入不少于4000萬泰銖的投資款，按程序申請并經(jīng)泰國有關(guān)部門批準(zhǔn)后，可以擁有不超過1萊土地（約合1600平方米）作為居住用地；土地位置應(yīng)在曼谷市區(qū)、芭堤亞或其他屬于《城市規(guī)劃法》所規(guī)定的。

購買程序

購買者最好先實地考察選中的物業(yè).購買者可以對家具和設(shè)施有一個客觀的印象.對舊的物業(yè)來說,購買者更要仔細(xì)地考察建筑結(jié)構(gòu),物業(yè)潛在的價值,如果是正在開發(fā)區(qū)域的公寓,還要考察周圍的配套設(shè)施和公共場所.更精明的購買者還會考察物業(yè)的維修記錄等等.

物業(yè)中介的基本職責(zé)是找到一個購買者對賣樓者的物業(yè)滿意.物業(yè)有任何優(yōu)惠政策,中介都會迅速告知購買者.中介為保證雙方達(dá)成協(xié)議.將監(jiān)督所有談判.如果直接面對開發(fā)商,雖然在現(xiàn)金市場能夠獲得一些折扣,大多數(shù)物業(yè)的標(biāo)價是固定的,而讓步都是在本來就是免費的空調(diào)和家具等方面的.簡單講,除非特別熟悉房地產(chǎn)市場行情,一般人直接和開發(fā)商或者物主打交道,是很難占到便宜的.往往不如通過中介.

一旦雙方在價格上達(dá)成一致,律師才開始介入.一些中介自己可以負(fù)責(zé)合同草擬和一些紙上作業(yè). 但最好是自己雇一個律師,以保證能獨立安排自己的利益.另一方面,本地律師也可能要求中介給一筆傭金,來建議當(dāng)事人簽定購買合同.

通常,律師草擬一份合同,雇一個測量員檢查土地記錄等.如果每個部分都與合同相符,就可以簽署合同和轉(zhuǎn)帳了.一般開始只支付10%,合同上應(yīng)該規(guī)定的.這筆錢可以被視為押金.如果業(yè)主違約沒有按期付款,該筆押金會被沒收.

合同里一般會規(guī)定付款時間,通常是30-90天內(nèi)付完全款..當(dāng)然提前付款沒人有意見.如果是直接和開發(fā)商簽定的合約,付款期限還可以商量,分成幾個月或者幾年都可以.尤其是那種在建的樓盤.

在合同規(guī)定的付款日期,雙方或者律師一起去土地廳去辦理土地國戶手續(xù).與此同時,所有合同余款都在此時結(jié)帳并開據(jù)收據(jù)以證明買賣生效.說是一天完成過戶手續(xù),實際上土地廳官員不忙的話,一個小時就完成了.購買者就成了新業(yè)主了!

外籍業(yè)主

外國人在泰國購置物業(yè)雖然簡單,但還是有一些限制的. 幸運的是,公寓房間卻不在這些限制之列,事實上,外國人想買多少公寓房間都可以.唯一的限制就是,整棟公寓大樓產(chǎn)權(quán)的51%要在泰國公民手中,外籍人士最多擁有49%的產(chǎn)權(quán).

假如你看中的物業(yè)中給外國人的配額已經(jīng)售完,你可以毫無疑問地買另外的單元.再賣和轉(zhuǎn)讓都沒有問題,因為是你完全擁有產(chǎn)權(quán).而且你可以出售的對象也不受限制,無論是外籍還是泰籍.

記住!你必須證明你的購房款是來自海外,要有外幣現(xiàn)金收據(jù)或者銀行的證明書.(這是新的規(guī)定,是為了防止非法洗錢).而收款人必須是你本人的名字.

因為外籍人士是不能成為土地的主人的.因此,當(dāng)外籍人士想購買一棟房子或者一塊地的時候,只能選擇以下三種方式之一:

1,你可以找一位泰籍公民,用他的名字(比如說和泰籍公民結(jié)婚),這種方式下,你只要沒有和泰籍伙伴分手,就一直可以使用這棟房子或者土地.但用這種方式,你永遠(yuǎn)都不是房子或者土地的主人,你的泰籍伙伴才是.

2,你可以租地或者房子,租期通常可以到30年,而且可以續(xù)租.30年的租期雖然不能讓你擁有產(chǎn)權(quán),但你至少可以控制產(chǎn)權(quán)到30年.而且你還可以延續(xù)另外一至兩個30年.然而,續(xù)租還要取決于業(yè)主的意愿,你很難合法地自動續(xù)租新的三十年.
最好的辦法還是先按照步驟1,以你泰籍朋友或者配偶的名字買.然后,做一份合約,你的泰籍朋友把這棟房子或土地租給你,租期是30年加你想續(xù)租的時間.該合約須顯示所有租金已經(jīng)付清.并確定該租賃合約在土地廳進(jìn)行了登記注冊.

這個方法是目前最佳的保護(hù)業(yè)主的方法!然而還是有一點需要擔(dān)心的,當(dāng)你想要出售該項物業(yè)的時候,你必須通過你的泰籍朋友(他才是法律上的業(yè)主),這樣一來.要保證出售物業(yè)的錢全部能到你手里,也沒有什么萬無一失的辦法.還有一件更令人擔(dān)心的事情:如果你的朋友去世了,該項物業(yè)就在他的繼承人手里,到時候是否愿意給你續(xù)簽租約.也沒辦法保證了.只有相信佛主了.

3,你可以登記一家公司,按照泰國法律,一定要有泰籍股東的(除非BOI大制造企業(yè)),然后把房子放在該公司的名下.公司授權(quán)你擁有居住權(quán).即使你是個小股東,作為懂事你也可以想辦法安排多的投票權(quán).然而,你還是不能擁有產(chǎn)權(quán)(公司擁有),而且你的持股只能維持在49%以下,以保證這家公司仍然是泰國的有限公司.如果公司擁有該房產(chǎn),你持股還要低于39%.

律師或者房產(chǎn)開發(fā)商的合法房地產(chǎn)銷售專家都可以組建這樣的公司.一般情況下,冒名的泰籍股東都是組建公司的律師指定的.由于你不是泰籍人士,通常不太可能自己指定冒名的股東,但最好也要知道冒名股東的來歷,保證其和房地產(chǎn)商不是一伙的.雖然這種做法是違法的,但它已經(jīng)成為外籍人士普遍采用的方法.

即使某些公寓開發(fā)商想以公司產(chǎn)權(quán)的名義出售公寓房,試圖算計49%的外國持股規(guī)定.但在再出售時,還是和出售一個泰國法人單元一樣難.因此不建議購買在公司名下的公寓單位.除非它的價格和給外國人的配額相比有很大的折扣!

貸款和抵押

對泰國人來說,抵押融資貸款不像很多國家那么緊.1997年金融風(fēng)暴以后,泰國銀行已經(jīng)變得較為謹(jǐn)慎,所以沒有遭遇歐美國家次貸風(fēng)暴的多少不良影響.雖然這意味著泰國人有不錯的機會獲得抵押貸款,但還是比相對寬松的西方金融市場要嚴(yán)格些.

進(jìn)一步說,泰國銀行意識到復(fù)蘇的過程漫長而煩人并將持續(xù)多年.對于保證貸款安全而言,物業(yè)的估價是沒有多少重要性的,反而應(yīng)該更看重借貸者每個月按時還貸的能力.換句話說,銀行要調(diào)查借貸者穩(wěn)定的背景,比如說穩(wěn)定的工作記錄.同時還有要有工資單和其他文件來展望借貸者的收入前景.

對外籍人士來說,幾乎不可能獲得銀行貸款.盡管如此,一些獲得工作許可的外籍人士,如果能出示穩(wěn)定收入的工作記錄,并在銀行有好的存款記錄.還是可以獲得一些銀行的房屋貸款的.這些銀行當(dāng)然清楚外籍人士擁有不動產(chǎn)的限制,因此通常都只給外籍人士發(fā)放用于購買公寓的貸款.至于還在自己國家工作,而又希望在泰國獲得貸款支持的.泰國銀行是不予考慮的.除非房地產(chǎn)開發(fā)商或者原來的業(yè)主愿意提供支持.

物主融資貸款

最近幾年,物主貸款在泰國相當(dāng)普遍了.

如果物主并不急于獲得出售物業(yè)的全部現(xiàn)金.會選擇讓購買者分期付款,利息參照同期的銀行房屋貸款利息.

買賣雙方協(xié)商一個價格,并簽一份合約,規(guī)定付款時間表和利息等等,所有條款都可以自由討論,但最終必須買賣雙方都同意簽字方認(rèn)可.

物業(yè)轉(zhuǎn)讓需要檢查的文件:

1,物業(yè)的契約,通常是地契,核對名字,地點,面積等

2,物業(yè)的法律文件,顯示該物業(yè)的公共區(qū)域的費用已經(jīng)全部支付清楚的,這點對購買公寓的人來說很重要.

3,買賣雙方的身份文件的復(fù)印件.護(hù)照或者身份證.

4,如果買或賣方是外籍人士,需提供入境記錄復(fù)印件,

5,購買合同

6,外籍買方在泰國的開戶行出具的證明文件,證明其購房款已經(jīng)從境外匯入.

既然外國人被限制購置地產(chǎn),那么獲得土地臨時產(chǎn)權(quán)最有效方法之一,就是租一塊土地30年,然后再續(xù)租30年.在泰國,土地租賃年限上限是30年,除非土地是用來建工廠.建工廠的土地租賃可以到50年.類似地,土地租賃的續(xù)約也最多只能延續(xù)三個30年或者50年.然后必須更新.然而,30年租約是個棘手的事情,永久的承諾是不存在的,如果發(fā)生糾紛,法律是不幫助外籍人士的.有建筑物的租賃土地的產(chǎn)權(quán)是受到保護(hù)的,因為上面有建筑物.建筑物的產(chǎn)權(quán)和土地的產(chǎn)權(quán)是分開的,一旦租賃期限到了,土地所有者是不能兼并建筑物的所有者的.如果土地租賃合約沒有在土地廳登記注冊,超過三年的土地租約一律按照三年計算.因此30年的土地租賃都必須到土地廳登記注冊.另外,即使該土地被主人出售了,原來的土地租賃條約依然有效.

 關(guān)于婦女的歧視條款.
1998年以前,泰國婦女嫁給外國人以后,就沒有權(quán)利在泰國購置土地了.但可以保持婚前所擁有的土地.但1999年以后.泰國婦女地位得到改善,政府規(guī)定,泰籍公民和外國人結(jié)婚后,都可以購買泰國土地.泰籍男子婚前婚后沒有變化,但還是有限制泰籍女子的部分權(quán)益,那就是泰籍妻子必須證明購買土地的資金是她本人的合法所得,并非外籍丈夫所提供.這就意味著,如果泰籍妻子購買土地時,土地的產(chǎn)權(quán)歸她本人,跟外籍丈夫無關(guān).
 

泰國法律禁止外國人購買土地，但有幾種方法可以獲得部分土地相關(guān)權(quán)利
1、租賃，最長期限30年，到期可以續(xù)租30年 
2、以公司的名義購買土地，泰國法律規(guī)定，外國人最多可以在泰國公司中占49%的股份 
3、以泰國配偶的名義購買，但房產(chǎn)文件上只能寫泰國配偶的名字，并要書面聲明，用于購買土地的資金均來自泰國配偶。
泰國土地抵押
根據(jù)泰國法律規(guī)定，泰國的土地抵押必須到土地部門書面登記，抵押標(biāo)的物不包括抵押日之后在土地上落成的建筑物，雙方在抵押訂立時另有 
約定的除外。建筑物和不可移動構(gòu)筑物可分別抵押，也需到土地部門登記。抵押登記費為抵押金額的1%。

泰國土地稅費 
過戶費 Transferring Fee：2%，依地產(chǎn)登記價值于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時征收 
印花稅 Stamp duty：0.5%，依評估價值或?qū)嶋H成交價，從高征收
特別商業(yè)稅 Specific Business Tax (SBT)：3.3%，依評估價值或?qū)嶋H成交價，從高征收。只對地產(chǎn)持有時間不滿5年的交易征收，若征收特別   
商業(yè)稅，則印花稅可免征。 
外國人在泰國可購買公寓（CONDO），只要一個項目中，外國人的所有權(quán)不超過樓面總面積的49%就可以，非長期居留在泰國的外國人須證明資金來自泰國境外，該所有權(quán)可繼承。公寓也可長租，租期最長30年，可續(xù)租，租期3年以上需到土地部門登記。